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首席律师

马宁刚 律师
地区:上海- 上海市
马宁刚律师已执业三十多年,现为上海市海华永泰律师事务所专职律师、高级合伙人。

马宁刚律师在公司法、婚姻家事、刑事辩护等领域具有丰富的理论和实践经验,为百余家企业提供过法律服务,并成功代理多起跨区域的大型诉讼案件。在公司治理方面,提供公司股权安排规划、股权转让、公司董监高侵权维权等各类公司类诉讼、非诉讼事务处理。同时,在房地产方面,从土地取得、施工、房地产开发、销售直至后期物业管理服务,协助房地产开发企业进行法律风险控制全程服务;现为国内央企、房地产公司等几十家单位的常年法律顾问。

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专业拆迁律师在企业拆迁法律服务中的作用
发表时间:2017-03-10     阅读次数:     字体:【
专业拆迁律师在企业拆迁法律服务中的作用

专业拆迁律师在企业拆迁法律服务中的作用
2007年10月1日起实施的《物权法》规定,为了公共利益征收单位、个人的房屋及其他不动产,必须保障被拆迁居民的生活居住水平不下降,但对被拆迁企业的生存和权益保障没有作出具体规定,目前各地补偿标准不一。现实中,很多本来经营红火的企业因为拆迁而倒闭,并引发纠纷。
企业所使用的土地一般是租赁得来,对土地来说是使用权关系,而不是所有权关系。因此,企业获得补偿的主要依据是土地或者房屋租金合同。律师认为,目前对于企业拆迁,可参照的法律政策依据主要有:《宪法》《物权法》《城市拆迁管理条例》《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》以及地方拆迁规定和关于拆迁补偿的方案等。
正是由于相关法律政策规定的不完善,相关规定对于企业拆迁补偿仅以“适当”补偿为原则,那么,补偿到何种程度为“适当”?律师正是以自身的实战经验,能够为企业拆迁的当事人提供高质量的法律服务,最大限度地维护被拆迁企业当事人的合法权益。
律师认为,律师在企业拆迁法律服务中应当做到以下几个方面的工作:
第一,尽职调查。
1、审查企业的土地或者房屋租赁合同;
2、向拆迁方了解征地批文、建设项目的立项批文、建设规划许可证、拆迁方案、拆迁许可证等相关拆迁征地批准文件;
3、审查企业的营业执照、纳税情况、企业员工合同、企业对土地或者房屋投入的其他相关单据;
上述第一点能确定企业使用土地或者房屋合法性问题,第二点能确定拆迁征地项目的合法性问题,第三点能够对制作补偿方案提供依据。
第二、制作拆迁损失报告
1、协助企业制作《地上物动迁调查表》;
2、根据需要邀请企业方评估公司对地上物及固定资产进行评估;
3、协助企业制作《拆迁损失报告》;
拆迁损失报告必须既有事实依据也有法律政策依据,至少合情合理,有理有据,这样才能在拆迁谈判中说服对方当事人,而不是一味“狮子大开口”,造成谈判陷入困境。
第三、拆迁补偿安置谈判协商
1、代表企业与拆迁实施单位经办人协商;
2、合理反映企业的损失及要求;
3、监督拆迁程序的合法;
谈判过程中要“求同存异”,对于双方没有争议的问题先固定下来,双方有争议的问题各自提出自己的依据和理由,逐步缩小差距,最终达成一致。
第四、参与诉讼和裁决
1、参与企业与租赁方的承租合同纠纷案件;
2、参与企业与拆迁人之间的裁决会及听证程序;
3、根据需要向人民法院提起行政诉讼;
诉讼和裁决过程中随时都穿插着与对方当事人的协商,但是,只有律师有效把握对方的软肋,比如程序或者项目的不合法等问题,才能在协商中增加自身的筹码。
第五、签订拆迁补偿安置协议
1、审查拆迁补偿安置协议是否对委托方存在不利;
2、监督拆迁补偿安置协议的有效履行。
律师应当注意审查协议双方的签订主体,违约责任等条款,确保协议不会使委托人陷入被动。
律师在企业拆迁法律服务中的工作是多方面的,既包括非讼阶段,也有可能到达诉讼阶段,因此,律师参与企业拆迁是包含上述五个方面的全面法律服务项目。


 
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