【案情经过】
2001年1月1日，李某以某家禽养殖厂的名义与某水泥厂签订租赁合同。合同约定：某水泥厂将化验室14间、机电车间闲置更衣室6间，房屋和土地使用权2000平方米出租给李某；李某承租房屋及土地使用权，主要用于家禽养殖业；租赁期限10年，自2001年1月1日至2011年12月31日，年租金人民币15万元；如遇国家征地、拆迁及不可抗拒因素影响，本合同自行解除，双方互不追究责任。合同签订后，双方依约履行了合同义务。2008年9月，某投资公司开始进行拆迁，涉案房屋在拆迁范围以内。2009年，某投资公司与某水泥厂签订拆迁协议。另外，某家禽养殖场系个体工商户，房主为李某。李某占用水泥厂房屋的建筑面积合计671.95平方米，某投资公司一审中提交的第三物评估明细单，李某应获地上物补偿费因为4470530元，李某对真实性无异议。
李某以所承租的房屋及场地被拆迁，多次与某水泥厂、某投资公司就补偿问题协商未果，诉至法院，要求某水泥厂、某投资公司支付停业损失费140万元、搬迁费5万元、地上物补偿费467057元。
某水泥厂辩称，双方签订的租赁合同中约定：如遇拆迁，租赁合同自行解除，双方互不追究责任。所签订租赁合同合法有效，依照合同约定李某无权要求支付停业损失费、搬迁费、地上物补偿费、停业损失费与李某无关，不同意李某的诉讼请求。
某投资公司辩称，其按照拆迁许可证确定的拆迁范围进行拆迁，某水泥厂是被拆迁房屋所有权人，只能对某水泥厂进行补偿。李某并不是被拆迁人，某投资公司不是租赁合同的出租人，不应作为被告，不同意李某诉讼请求。
【律师说法】
律师对本案作出如下的分析：首先，我国拆迁管理法明确规定了被拆迁人要对承租人停产停业损失给予补偿，因此，李某在其房屋被拆迁后，仍有权取得相应的拆迁补偿。虽然李某和某水泥厂签订的租赁合同中约定：“如遇国家征地、拆迁及不可抗拒因素影响，本合同自行解除，双方互不追究责任”。该约定仅是合同解除的责任的约定，双方在租赁合同中对于拆迁的归属及分割并未进行约定。
根据拆迁管理条例规定可以看出，被拆迁人与房屋承租人就已经签订的租赁合同达成解除关系协议的，或虽未达成解除租赁合同关系协议，但对承租人给予了妥当安置或产权调换后重新签订租赁协议的，由拆迁人对被拆迁人给予补偿。同时，拆迁管理条例也明确规定，对于拆迁非住宅房屋造成停产停业的，拆迁人应当给予适当补偿。但是，拆迁管理条例虽然只规定了拆迁人支付停产、停业补偿义务，却没有规定支付停产、停业补偿的程序。造成拆迁存在租赁关系的非住宅房屋时，出现支付上存在混乱现象，导致拆迁人与承租人之间就租赁合同解除纠纷、停产停业补偿纠纷纠葛在一起，不能及时发放补偿款。根据我国相关法律的规定，双方当事人在租赁合同中就租赁合同关系遭遇拆迁时作出解除约定的或就解除租赁合同协商达成一致意见的，被拆迁人选择货币补偿或房屋安置后，就非住宅房屋停产停业损失对承租人给予适当补偿或给予妥当安置。若被拆迁人与承租人就补偿问题达成协议或有协议约定的，应首先遵照协议的约定处理；若没有协议约定或打不成协议的，要及时向房屋拆迁主管机关申请裁决或向法院提起诉讼要求就拆迁停产停业损失析产分配。
【审判结果】
法院审理后认为，出租人（被拆迁人）与承租人在租赁合同中虽然就合同解除的责任进行了约定，但该约定不能排除承租人在拆迁补偿中应享有的拆迁补偿利益。故最终判定：某投资公司、某水泥厂给付李某搬迁费人民币5万元、停产停业补偿费人民币470365元、地上物补偿费447053元。
【相关法条】
《中华人民共和国民法通则》
第五条公民、法人的合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。
《城市房屋拆迁管理条例》
第二十七条拆迁租赁房屋，被拆迁人与房屋承租人解除租赁关系的，或者被拆迁人对房屋承租人进行安置的，拆迁人对被拆迁人给予补偿。
被拆迁人与房屋承租人对解除租赁关系打不成协议的，拆迁人应当对被拆迁人实行房屋产权调换。产权调换的房屋由原房屋承租人承租，被拆迁人应当于原房屋承租人重新订立房屋租赁合同。
第三十一条拆迁人应当对被拆迁人或者房屋承租人支付搬迁补助费
第三十三条因拆迁非住宅房屋造成停产、停业的，拆迁人应当给予适当补偿。
《北京市城市房屋拆迁管理办法》
第三十一条拆迁人应当对被拆迁人或者房屋承租人支付搬迁补助费。
拆迁住宅房屋的，搬迁补助费根据原住房建筑面积和规定的不足标准计算；拆迁人负责搬迁的，拆迁人不再支付搬迁补助费。
拆迁非住宅房屋的，搬迁补助费包括：
（一）设备搬迁、安装费用
（二）无法恢复使用的设备按照重置价结合成新结算的费用。
第三十三条因拆迁非住宅房屋造成停产、停业经济损失的，拆迁人可以结合被拆迁房屋的区位和使用性质，按照规定标准给予一次性停产停业综合补助费。
《北京市城市房屋拆迁补助费有关规定》
第五条根据《北京市城市房屋拆迁管理办法》第三十三条规定，因拆迁非住宅房屋造成替你更惨、停业经济损失的，对被拆迁人根据被拆迁房屋的区位，使用性质，按照每平方米建筑面积500至1500元给予一次性停产停业综合补助费。具体标准由各区、县房屋、拆迁行政主管部门制定。
属出租非住宅房屋的，对承租人的停产、停业损失，由被拆迁人按照双方协议约定给予补偿；双方没有约定的，由被拆迁人参照欠款规定标准对承租人给予适当补偿。