重庆罗森便利店有限公司与周俊,周春霆排除妨害纠纷二审民事判决书

审理法院：　重庆市第一中级人民法院

案　　号：　（2014）渝一中法民终字第02070号

案　　由：　租赁合同纠纷

裁判日期：　2014年05月20日

重庆市第一中级人民法院

民事判决书

（2014）渝一中法民终字第02070号

上诉人（原审被告）重庆罗森便利店有限公司，住所地重庆市北部新区星光大道62号海王星科技大厦C区1楼2号。

法定代表人三宅示修，经理。

委托代理人马宁刚，上海市海华永泰律师事务所律师。

委托代理人张建胜，上海市海华永泰律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）周俊，住重庆市渝中区。

被上诉人（原审原告）周春霆，住重庆市渝北区。

委托代理人李方春，重庆锦安律师事务所律师。

上诉人重庆罗森便利店有限公司与被上诉人周俊、周春霆租赁合同纠纷一案，重庆市渝北区人民法院于2014年1月26日作出（2013）渝北法民初字第16869号民事判决。上诉人重庆罗森便利店有限公司对该判决不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，于2014年4月16日进行了询问。上诉人重庆罗森便利店有限公司的委托代理人马宁刚、张建胜、被上诉人周俊、周春霆的委托代理人李方春及被上诉人周春霆到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

一审法院审理查明，2011年4月7日，原告周俊、周春霆作为甲方与作为乙方的被告重庆罗森便利店有限公司签订了一份《房屋租赁合同》，约定由被告承租二原告位于重庆市渝北区龙溪街道红锦大道21号平街一楼面积164平方米的门面，期限为五年，自2011年4月11日起至2016年4月10日止。最初约定的租金标准为每平方米53.26元／月，2012年10月1日以后每季度的租金为27513元，以后每满两年月租金按5%递增。该租赁合同第三条约定：如乙方擅自将门面转租、转让、转借、分租、联营或与他人调剂交换使用，甲方可以解除合同，收回门面。被告租赁该门面后，开始使用该门面。2013年6月底，被告让中信银行在该门面的一角落设置了ATM自动取款机。二原告发现该情况后于2013年7月8日向被告发出《关于解除房屋租赁合同的通知书》，内容为：“重庆罗森便利店有限公司，近日我们发现，贵公司承租的渝北区龙溪街道红锦大道21号平街一楼门面设置有中信银行自动取款机。但是，我们至今从未收到过你公司提交的关于设置自动取款机的书面通知，也未征得我们的同意。你公司作为便利店，擅自同意中信银行在门面内设置自动取款机，属于分租。按照你公司与我们于2011年4月签定的房屋租赁合同，我们可以解除合同，收回房屋。为此，我们特通知你公司自2013年7月4日起解除该房屋租赁合同，请你公司及时将房屋完好交还给我们，并与我们办理有关结算手续”。后原告就类似的主张多次向被告发出催告函。被告于2013年7月9日收到该通知书后，及时拆除了该ATM自动取款机，继续使用该门面，并给付了相应租金，其中于2013年12月10日通过银行转帐的方式缴纳了2014年第1季度的租金。但被告就原告要求解除合同是否具有法律效力一直未提起诉讼或者仲裁。

一审法院认为，当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。当事人依照前述法律规定主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。原告周俊、周春霆发现被告重庆罗森便利店有限公司让中信银行在诉争门面内设置了ATM自动取款机后，以被告罗森便利店有限公司的行为符合约定的解出合同条件为由，向被告发出了解除租赁合同的通知，被告于2013年7月9日收到该通知后，就原告要求解除合同是否具有法律效力一直未提起诉讼或者仲裁。根据前述法律规定，原、被告双方签订的《房屋租赁合同》在被告收到解除合同的通知时解除，故双方的《房屋租赁合同》于2013年7月9日就已解除。无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。原、被告双方的《房屋租赁合同》于2013年7月9日解除后，被告已丧失了使用诉争门面的合法根据，构成了对原告物权的侵害。根据前述法律规定，被告应当及时将诉争门面返还给原告，并给付逾期返还期间的使用费。原告要求被告按照每平方米300元每月的标准给付使用费，缺乏依据，该使用费应当参照双方租赁合同的约定即每季度27513元的标准进行计算。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条及《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十七条之规定，判决如下：一、被告重庆罗森便利店有限公司于本判决生效后15日内将位于渝北区龙溪街道红锦大道21号平街一楼面积164平方米的门面返还给原告周俊、周春霆；二、被告重庆罗森便利店有限公司按照每季度27513元的标准给付原告周俊、周春霆的门面使用费，直至该门面返还之日（已给付部分予以抵扣）。本案案件受理费4170元，减半收取2085元，由原告周俊、周春霆负担2000元，被告重庆罗森便利店有限公司负担85元。

重庆罗森便利店有限公司不服一审判决，向本院提起上诉，请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人全部诉讼请求或将本案发回重审，一、二审诉讼费用由被上诉人承担。其理由：1、原审判决认定分租的事实没有证据证明。上诉人同意中信银行在承租房屋设置ATM取款机，同年7月9日收到被上诉人解除租赁合同通知书第三日便通知银行撤除了该提款机，没有收取相应租金。2、原审认定被上诉人向上诉人多次发出类似主张的催告函的事实不存在，上诉人只收到被上诉人要求搬迁的催告函一份，并书面回复被上诉人不同意解除合同及搬迁。3、被上诉人解除合同的条件不成立。上诉人在合同履行过程中没有违约行为，被上诉人未经催告直接解除租赁合同属于解约条件不成立，属于滥用权利，解除无效。3、原审判决确认被上诉人解除合同的效力属程序违法，剥夺了上诉人的诉权。被上诉人单方面解除合同的行为需法院判决或仲裁机构仲裁，被上诉人自以为发出的单方面解除合同的通知已经具有法律效力，便以侵权之诉要求上诉人返还房屋于法无据。原审判决在被上诉人没有提出确认解除权力效力的诉请前提下，确认房屋租赁合同已经解除，超出了案件审理范围，剥夺了上诉人的诉权。4、本案涉及的房屋租赁合同没有根本违约行为，不应该解除。上诉人按约支付租金，被上诉人发出解约通知后，上诉人还是按期足额支付租金，对被上诉人发出解除合同通知后，上诉人还是按期足额支付租金，没有根本违约行为，租赁合同不应解除。

被上诉人周俊、周春霆答辩称：被上诉人根据租赁合同第三条单方解除租赁合同符合法律规定，上诉人同意中信银行设置ATM机的行为符合租赁合同第三条约定的单方解除合同的条件。2、租赁合同没有约定被上诉人需先催告才能通知解除合同，被上诉人单方解除合同是成立的。3、上诉人收到被上诉人发出的解除租赁合同的通知后，没有在三个月内提出异议或提起诉讼，已经丧失了异议权，解除租赁合同的通知自送达时即发生法律效力，一审判决并不存在违法认定的问题。4、法律规定不是上诉人存在根本性违约的情况下被上诉人才享有单方解除合同的权利。

本院二审审理查明的案件事实与一审审理查明的事实相同。

本院认为，《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款的规定主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除，对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十四条规定，当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵销虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持。本案中，被上诉人周俊、周春霆根据双方签订的租赁合同的约定，向上诉人重庆罗森便利店有限公司主张解除合同的权利，并向上诉人发出了解除租赁合同的通知，因双方租赁合同没有约定异议期间，上诉人重庆罗森便利店有限公司没有在解除租赁合同通知到达之日起三个月内向人民法院起诉要求确认解除合同的效力，故被上诉人周俊、周春霆向上诉人重庆罗森便利店有限公司发出的《关于解除租赁合同的通知》到达上诉人重庆罗森便利店有限公司时即生效，这是被上诉人周俊、周春霆要求退还租赁房屋、并赔偿相关损失的前提条件，一审判决据此确认该通知的效力并无不当，上诉人重庆罗森便利店有限公司的上诉请求本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

本案二审案件受理费4170元，由上诉人重庆罗森便利店有限公司负担。

本判决为终审判决。

审判长　张欲晓

审判员　肖怀京

审判员　郑　泽

二〇一四年五月二十日

书记员　张冀兮