钟玲琳诉陈文献（TANBOONSANG）房屋买卖合同纠纷一案二审民事判决书

审理法院：　上海市第一中级人民法院

案　　号：　（2016）沪01民终7338号

案　　由：　房屋买卖合同纠纷

裁判日期：　2016年07月26日

上海市第一中级人民法院

民事判决书

（2016）沪01民终7338号

上诉人（原审被告、反诉原告）钟玲琳，XX年XX月XX日生，汉族。

上诉人（原审被告、反诉原告）张俊飞，XX年XX月XX日生，汉族。

两上诉人之共同委托代理人丛璐，上海市锦天城律师事务所律师。

被上诉人（原审原告、反诉被告）陈文献（TANBOONSANG），XX年XX月XX日生。

被上诉人（原审原告、反诉被告）郑裕深（TAYJOOCHIN），XX年XX月XX日生。

两被上诉人之共同委托代理人王少汉，上海市海华永泰律师事务所律师。

两被上诉人之共同委托代理人马宁刚，上海市海华永泰律师事务所律师。

上诉人钟玲琳、张俊飞因房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市长宁区人民法院（2015）长民三（民）初字第1573号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年7月5日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

原审查明，陈文献、郑裕深于2000年6月26日取得上海市长宁区XX路XX弄XX号XX室（以下简称涉讼房屋）的产权，涉讼房屋建筑面积159.34平方米。

2014年11月24日，陈文献、郑裕深公证委托林某某代为签订涉讼房屋的买卖合同。

2014年11月25日，陈文献、郑裕深与钟玲琳在上海A有限公司居间下签订《房地产买卖居间协议》及《房地产买卖协议》。《房地产买卖居间协议》约定：买卖双方同意按《房地产买卖协议》所述内容补签网上《上海市房地产买卖合同》。《房地产买卖协议》约定了房屋总价，支付条件，其中违约条款为：任何一方违反上述约定的即属违约，违约方应向守约方支付总房款额的20%作为违约金，如涉及逾期，守约方尚未单方解除合同，违约方每逾期一日，还应按总房款额的万分之五向守约方增加支付违约金。

2014年12月31日，陈文献、郑裕深（甲方）与钟玲琳、张俊飞（乙方）签订涉讼房屋的《上海市房地产买卖合同》，约定：涉讼房屋建筑面积159.34平方米；房地产转让价款为400万元（人民币，下同）；2015年3月15日前，向房地产交易中心申请办理转让过户手续；乙方未按本合同协议约定期限付款的，应当向甲方支付违约金，违约金按乙方逾期未付款日万分之叁计算，违约金自本合同应付款期限之第二日起算至实际付款之日止。合同补充条款（一）约定：2015年1月31日，乙方向银行申请贷款并提交齐全按揭贷款所需全部资料，贷款银行将乙方所贷款项直接支付甲方；甲、乙双方应在乙方的贷款申请获得银行通过且贷款银行出具审核结果后三个工作日内共同赴长宁区房地产交易中心办理产权过户手续（即送件）。合同附件三约定：签订合同当日乙方向甲方支付购房定金20万元（内含已付订金10万元整），同时甲方向乙方出具相应收据；该笔定金自甲方向乙方办理完房屋交接手续后自动转化为乙方向甲方支付的购房首付款的一部分；乙方于2015年1月15日向甲方支付首付款的剩余部分为100万元；甲方同意乙方以银行贷款方式向甲方支付余下部分房款；乙方贷款金额以乙方出具的贷款合同为准；乙方的贷款金额为275万元；交房当日，乙方将购房余款5万元支付甲方。

2015年2月9日，上海市东方公证处出具上述《上海市房地产买卖合同》公证书。

2015年3月27日，陈文献、郑裕深、钟玲琳、张俊飞至交易中心申请办理涉讼房屋转让过户手续，2015年4月15日，涉讼房屋产权核准登记至钟玲琳、张俊飞名下。

2015年6月4日，陈文献、郑裕深委托律师向钟玲琳、张俊飞发出律师函，要求钟玲琳、张俊飞支付剩余购房款240万元及违约金。

2015年7月30日，钟玲琳、XX大厦业委会成员、物业公司、居委等人员就水泵噪声开了协调会。协调会上各方表述了以下内容：1、钟玲琳、张俊飞在2015年4月12日搬入涉讼房屋，感觉有怪声音，物业在2015年4月15日第一次接到投诉，查找原因，发现水泵房在涉讼房屋下面，4月21日把球阀改新，高频声没有了，但还有声音，就对进水管加套子，过几天还觉得有声音，4月24日，物业、业主代表、业委会专门为此事开会，6月10日夜间10:15长宁区环保局检测，为37.2分贝，扣除背景噪声，为36分贝，比标准35分贝高出1分贝，7月14日在屋顶水箱上装一个摄像头，监测水位情况，每晚9点打水，在晚上10点停止开泵，次日早上6点再启动水泵；2、94年来，未有其他大楼居民提出噪声问题；3、陈文献、郑裕深从新加坡电话联系过物业，表示钟玲琳、张俊飞还有240万元未结清。

长宁区环保局未出具书面报告。

一审中，陈文献、郑裕深与钟玲琳、张俊飞一致确认，钟玲琳、张俊飞未支付购房款数额为240万元，该部分款项为钟玲琳、张俊飞申请的银行贷款，钟玲琳、张俊飞已办理了借款手续，但未要求银行放贷。

陈文献、郑裕深向原审法院提起诉讼称，陈文献、郑裕深与钟玲琳、张俊飞签订涉讼房屋的买卖合同，陈文献、郑裕深依约交付涉讼房屋，办理了产权过户手续，钟玲琳、张俊飞仅支付160万元，其余240万元银行贷款虽然获得批准，但钟玲琳、张俊飞未将产权证交付银行予以放贷，致陈文献、郑裕深无法取得购房款，构成逾期付款违约。据此，请求法院判令：1、钟玲琳、张俊飞支付购房款240万元；2、钟玲琳、张俊飞支付延迟支付违约金（以400万元为本金，从2015年4月15日至实际支付之日止，按每日万分之五的标准计算）。

钟玲琳、张俊飞辩称及反诉诉称，陈文献、郑裕深于2015年3月31日将涉讼房屋交付钟玲琳、张俊飞，但入住涉讼房屋后发现涉讼房屋存在噪声超标问题，钟玲琳、张俊飞为此聘请了杭州B有限公司进行噪声测试，发现噪声是涉讼房屋所在的XX大厦XX房造成，XX大厦XX房每24小时泵水5次（其中白天3次，夜间2次），每次1小时，涉讼房屋的客厅、主卧房、东北房、东南房均超过国家规定的30dB（A）的强制性标准。钟玲琳、张俊飞多次要求陈文献、郑裕深解决涉讼房屋的噪声超标问题，但陈文献、郑裕深以不知情置之不理。因担心一旦支付购房款后无法联系到陈文献、郑裕深解决噪声治理问题，故未支付，钟玲琳、张俊飞同意在陈文献、郑裕深解决噪声问题后支付购房款，不存在违约。又称，根据合同约定，违约金是按未付款日万分之三计算，陈文献、郑裕深的诉请不当。鉴于涉讼房屋噪声问题不适合居住，无法实现钟玲琳、张俊飞用于居住的合同目的，属于根本违约。据此，钟玲琳、张俊飞提起反诉，请求法院判令：1、陈文献、郑裕深支付噪声检测费用3,000元、噪声治理费用61,800元；2、陈文献、郑裕深支付从2015年4月15日起至支付治理费用之日的租金，按15,000元/月计算；3、陈文献、郑裕深支付违约金，从2015年4月15日起至支付治理费用之日止，以400万作为本金，按日万分之五计算；4、陈文献、郑裕深支付精神损害抚慰金10万元。

陈文献、郑裕深针对反诉辩称，陈文献、郑裕深一直出租涉讼房屋，对泵房的噪声问题，确实不知情。泵房是大厦的公共设施，并非涉讼房屋的瑕疵，陈文献、郑裕深在噪声问题出现时积极协助钟玲琳、张俊飞找物业解决，经协商，泵房在夜间停止工作，钟玲琳、张俊飞也同意该方案。鉴于公共设施噪声的治理不是陈文献、郑裕深的义务，也不应由陈文献、郑裕深负担费用，故不同意钟玲琳、张俊飞的反诉请求。

原审认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。陈文献、郑裕深作为出卖人履行了涉讼房屋实物交付及权利转移登记的合同义务，钟玲琳、张俊飞作为买受人应当履行支付购房款的义务。

整幢大楼的水泵是公共设备，这不是涉讼房屋本身的质量问题，而且水泵如在工作时产生噪声对业主造成影响需要治理，施工方案、费用支出也不能仅由一户业主决定，须经其他业主同意，钟玲琳、张俊飞以此作为未支付剩余购房款的抗辩意见，不予采纳。

合同约定，在申请办理过户手续时，钟玲琳、张俊飞的贷款申请应获得银行通过，在钟玲琳、张俊飞2015年4月15日核准权利转移登记后，即应支付剩余购房款，未按时支付，构成违约，应承担违约责任。《上海市房地产买卖合同》与《房地产买卖协议》对逾期付款的违约责任约定不一致，《上海市房地产买卖合同》签订在后，也是陈文献、郑裕深、钟玲琳、张俊飞申请办理过户手续提交的合同文本，应适用《上海市房地产买卖合同》的约定，根据《上海市房地产买卖合同》约定，违约金按逾期未付款日万分之叁计算，自应付款期限之第二日起算至实际付款之日止。

物业公司、业委会就钟玲琳、张俊飞提出的噪声问题实施了换阀门，晚上停止工作等降低噪声的解决方法，钟玲琳、张俊飞可通过该种途径解决。水泵噪声的治理责任不在于陈文献、郑裕深，钟玲琳、张俊飞提出的反诉请求，不予支持。

原审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，于2016年3月25日作出判决：一、钟玲琳、张俊飞应于判决生效之日起十日内支付陈文献（TANBOONSANG）、郑裕深（TAYJOOCHIN）购房款人民币240万元；二、钟玲琳、张俊飞应于判决生效之日起十日内支付陈文献（TANBOONSANG）、郑裕深（TAYJOOCHIN）违约金（以人民币240万元为本金，自2015年4月16日至实际支付之日止，按每日万分之三的标准计算）；三、驳回钟玲琳、张俊飞的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。财产保全费人民币5,000元，由钟玲琳、张俊飞负担。本诉案件受理费人民币27,376元，由陈文献（TANBOONSANG）、郑裕深（TAYJOOCHIN）负担人民币732元，钟玲琳、张俊飞负担人民币26,644元。反诉案件受理费人民币4,709元，由钟玲琳、张俊飞负担。

判决后，钟玲琳、张俊飞不服，上诉于本院称：1、原审法院认定噪声超标不属于涉讼房屋质量问题错误。（1）根据上诉人提供的第三方检测报告，可以证明涉讼房屋存在噪声问题，是水泵房造成的。被上诉人提供的证据也承认，长宁区环保局已经对涉讼房屋进行了检测，确认存在噪声超标污染问题。由于噪声指标是国家强制性标准，噪声污染也不一定是涉讼房屋本身造成，水泵产生噪声双方也无异议，因此涉讼房屋是由水泵噪声超标污染引起，也应属于涉讼房屋质量瑕疵问题。（2）虽然被上诉人进行了房屋的权利交付和实物交付，但被上诉人的给付行为属于加害给付。双方虽然在买卖合同中未就涉讼房屋的质量标准进行明确约定，但合同法规定，质量标准不明确的，按照国家标准、行业标准履行，故也应认定涉讼房屋存在噪声污染。上诉人购买涉讼房屋用于居住，由于噪声超标不适合居住，上诉人购买房屋居住的目的无法实现，被上诉人已经构成根本违约，上诉人有权不履行剩余房款的支付义务。（3）上诉人就此噪声污染可以通过物业或者业委会解决，但不影响上诉人通过法律途径维护自身合法权益，被上诉人仍应对噪声污染的治理负有责任，况且被上诉人未向上诉人披露涉讼房屋噪声污染的情况，上诉人有权追究被上诉人交付质量瑕疵房屋的违约责任。（4）买卖合同中就银行贷款方式支付房款并没有约定具体时间，涉讼房屋于2015年4月15日办理过户，即使被上诉人按时支付房款，因贷款银行发放也需要一定时间准备，故不可能次日发放银行贷款，则起算房款支付时间为2015年4月16日也不合理。上诉人按时足额支付首付房款，还因被上诉人误导额外支付5万元，被上诉人在很久之后退还5万元，因此在被上诉人退还5万元之前，上诉人无义务向银行申请发放贷款。2、原审法院适用法律错误。鉴于涉讼房屋噪声超标，不论该噪声污染由于公共设备的水泵造成的，还是公共设备电梯造成的，或者其他任何原因造成的，噪声超标就应认定为被上诉人交付的房屋存在质量瑕疵，被上诉人负有治理消除质量瑕疵的责任，在未完成治理工作情况下，上诉人享有不支付余款的抗辩权。原审法院错误适用质量认定标准及违约责任分配原则。据此，请求二审法院撤销原判，支持上诉人一审反诉全部诉请。

被上诉人陈文献、郑裕深辩称：1、双方在合同中并没有就噪声问题可以迟延支付房款进行约定，上诉人以此为由迟延支付房款不能得到支持。被上诉人是向开发商购买的房屋，水泵噪声问题并非被上诉人的房屋质量瑕疵问题，上诉人或者被上诉人作为业主，就公共设施问题均有提出整改的权利，但不属于涉讼房屋质量瑕疵的问题，也非买卖合同调整范围。被上诉人在出售前根本不知道存在水泵噪声问题。2、上诉人在审理中承认因噪声问题没有解决故意未将产权证等提交给贷款银行及时发放贷款，属于上诉人的主观故意过错，原审法院判令次日起算违约金正确。上诉人多付5万元是事实，但并非被上诉人误导下多付的，被上诉人已经归还，完全履行了合同义务。据此，请求二审法院驳回上诉，维持原判。

经本院审理查明，原审法院认定事实无误，本院依法予以确认。

本院认为，本案争议焦点在于：1、上诉人就被上诉人出售房屋所在小区公共设施发生水泵噪声超标是否享有迟延支付房款的抗辩权？2、上诉人迟延支付房款的违约金如何认定？3、上诉人以水泵噪声超标之理由能否要求被上诉人承担噪声检测费用、噪声治理费用、治理期间的租金损失、违约金等？

上诉人钟玲琳、张俊飞与被上诉人陈文献、郑裕深之间的房屋买卖合同关系合法成立且有效，双方应按照合同约定全面履行各自的合同义务，不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，也可要求因违约产生的损失赔偿。

根据已查明的事实，上诉人钟玲琳、张俊飞向被上诉人购买涉讼房屋之前对涉讼房屋进行必要的看房验收，也应就小区的公共设施、设备等进行过察看与了解，并无证据证明被上诉人故意隐瞒房屋周围的环境情况，对小区公共设施设备情况更无隐瞒的可能与必要，故水泵房噪声超标情况在上诉人钟玲琳、张俊飞购买涉讼房屋之前已存在，被上诉人陈文献、郑裕深在出售涉讼房屋之前一直将房屋用于对外出租，对水泵噪声问题没有察觉也可采信，故也不存在追究被上诉人是否披露噪声的问题，在上诉人发现水泵噪声超标情况下，被上诉人也积极协助上诉人与相关部门协调解决，上诉人也是作为业主与物业、业委会等部门协调解决了此噪声问题，上诉人也从未向被上诉人提出退房解除合同的要求，鉴于双方在买卖合同中未就小区公共设施、设备质量问题作为被上诉人交房瑕疵进行约定，且最后一笔款项为银行贷款，此时上诉人已经取得涉讼房屋的产权且实际取得涉讼房屋，故即便此问题需要被上诉人承担责任，因合同中对因此而享有迟延支付房款并未作出约定，上诉人仍有支付房款的义务，上诉人未通知银行放贷导致被上诉人未收到银行放贷款，应认定逾期付款违约。上诉人钟玲琳、张俊飞认为其享有迟延付款的抗辩权，本院不予采信。鉴于双方对贷款发放时间未明确约定，上诉人钟玲琳、张俊飞存在可以提交资料而没有及时提交的主观过错，且涉讼房屋产权已登记在上诉人钟玲琳、张俊飞名下，故上诉人钟玲琳、张俊飞应承担逾期付款违约金可自2015年4月16日开始起算。上诉人钟玲琳、张俊飞对违约金承担及起算时间提出异议，本院不予采信。

关于上诉人钟玲琳、张俊飞主张被上诉人陈文献、郑裕深应承担噪声治理费用及租金、违约金等款项一节，本院认为，基于对本案中发生的噪声问题不属于房屋交付瑕疵责任的认定，且被上诉人进行了房屋的实物及权利交付，被上诉人就此噪声问题出现后，也参与了此事的协调解决工作，履行了合同的附随义务，故上诉人对于噪声污染进行的治理工作产生的费用损失等，因责任不在被上诉人一方，对上诉人要求被上诉人承担的上诉意见，本院亦不予采信。

综上所述，上诉人钟玲琳、张俊飞的上诉理由不能成立，其上诉请求，本院难以支持。原审法院所作判决正确，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费人民币32,085元，由上诉人钟玲琳、张俊飞负担。

本判决为终审判决。

审判长　孔美君

审判员　杨斯空

审判员　郑卫青

二〇一六年七月二十六日

书记员　赵　樱

附：相关法律条文

《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条

第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：

（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；

……