陈文献、郑裕深与钟玲琳、张俊飞房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

审理法院：　上海市长宁区人民法院

案　　号：　（2015）长民三（民）初字第1573号

案　　由：　房屋买卖合同纠纷

裁判日期：　2016年03月25日

上海市长宁区人民法院

民事判决书

（2015）长民三（民）初字第1573号

原告(反诉被告)陈文献(TANBOONSANG)，男，1948年1月4日生，住50EVERITTROAD。

原告(反诉被告)郑裕深(TAYJOOCHIN)，男，1943年1月1日生，住50EVERITTROAD。

两原告共同委托代理人王少汉，上海市海华永泰律师事务所律师。

两原告共同委托代理人马宁刚，上海市海华永泰律师事务所律师。

被告(反诉原告)钟玲琳，女，1979年8月12日生，汉族，住本市长宁区。

被告(反诉原告)张俊飞，男，1979年1月20日生，汉族，住本市长宁区。

两被告共同委托代理人袁国际，上海市锦天城律师事务所律师。

原告(反诉被告，以下简称“原告”)陈文献(TANBOONSANG)、郑裕深(TAYJOOCHIN)诉被告(反诉原告，以下简称“被告”)钟玲琳、张俊飞房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年8月25日立案受理，被告钟玲琳、张俊飞于2015年9月22日提出反诉。本院受理案件后，先依法适用简易程序，由审判员朱爱东独任审判，后组成合议庭，于2016年1月8日、2月26日证据交换及公开开庭进行了审理。原告陈文献(TANBOONSANG)、郑裕深(TAYJOOCHIN)的委托代理人马宁刚，被告钟玲琳、张俊飞的委托代理人袁国际到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告(反诉被告)陈文献(TANBOONSANG)、郑裕深(TAYJOOCHIN)诉称，两原告系上海市长宁区定西路XXX弄XXX号XXX室以下简称“涉讼房屋”)的共有权人，两被告系夫妻关系。原、被告签订了涉讼房屋的买卖合同，总价人民币400万元，原告依约交付了涉讼房屋，也办理了产权过户的手续，两被告支付了160万元，其余的240万元为银行贷款，只须两被告将过户后的产权证交付银行，即可放贷，但两被告拒绝向银行交付产权证，致使原告无法取得购房款。根据合同约定，被告逾期付款，应支付日万分之五的违约金，故请求判令：1、两被告支付购房款240万元；2、两被告支付延迟支付违约金(以400万元为本金，从2015年4月15日至实际支付之日止，按每日万分之五的标准计算)。

被告(反诉原告)钟玲琳、张俊飞辩称及反诉诉称，原、被告签订了房屋买卖合同，至2015年4月15日，被告支付了160万元的购房款，涉讼房屋的权利也过户登记至被告名下。原告于2015年3月31日将涉讼房屋实际交付被告。

被告入住涉讼房屋后却发现涉讼房屋存在噪声超标的问题，被告聘请了杭州汉克斯隔音技术工程有限公司进行噪声测试，发现噪声系涉讼房屋所在的国泰大厦水泵房造成，国泰大厦水泵房每24小时泵水5次(其中白天3次，夜间2次)，每次1小时，涉讼房屋的客厅、主卧房、东北房、东南房均超过国家规定的30dB(A)的强制性标准。

被告多次要求原告解决涉讼房屋的噪声超标问题，但原告却以不知情等理由而置之不理。由于原告为外籍人士，被告一旦支付购房款后无法联系到原告来解决噪声治理问题，故在原告解决噪声问题后才可支付购房款。被告并未违约，且根据合同约定，违约金也是按未付款的日万分之三计算，原告适用的标准有误。

被告认为，涉讼房屋存在噪声问题，不适合居住，无法实现被告用于居住的合同目的，原告构成根本违约，故反诉请求：1、原告支付噪声检测费用3,000元、噪声治理费用61,800元；2、原告支付从2015年4月15日起至支付治理费用之日的租金，按15,000元/月计算；3、原告支付违约金，从2015年4月15日起至支付治理费用之日止，以400万作为本金，按日万分之五计算；4、原告支付精神损害抚慰金10万元。

原告对被告的反诉请求辩称，原告为外籍人士，购买涉讼房屋并非自住，而是出租，对泵房的噪声问题，确实不知情。

泵房是大厦的公共设施，并非涉讼房屋的瑕疵，但原告在被告提出噪声问题后，也积极协助被告找物业解决，经协商，泵房在夜间停止工作，被告也同意该方案。

原告认为，泵房噪声，不是涉讼房屋本身的质量存在问题，被告应当按约支付购房款，且公共设施噪声的治理不是原告的义务，也不应由原告负担费用，故不同意被告的反诉请求。

经审理查明，两原告于2000年6月26日取得涉讼房屋的产权，涉讼房屋建筑面积159.34平方米。

2014年11月24日，两原告公证委托林春城代为签订涉讼房屋的买卖合同。

2014年11月25日，两原告与钟玲琳在上海福美来房地产经纪有限公司居间下签订《房地产买卖居间协议》及《房地产买卖协议》。《房地产买卖居间协议》约定：买卖双方同意按《房地产买卖协议》所述内容补签网上《上海市房地产买卖合同》。《房地产买卖协议》约定了房屋总价，支付条件，其中违约条款为：任何一方违反上述约定的即属违约，违约方应向守约方支付总房款额的20%作为违约金，如涉及逾期，守约方尚未单方解除合同，违约方每逾期一日，还应按总房款额的万分之五向守约方增加支付违约金。

2014年12月31日，两原告(甲方)与两被告(乙方)签订涉讼房屋的《上海市房地产买卖合同》，约定：涉讼房屋建筑面积159.34平方米；房地产转让价款为400万元；2015年3月15日前，向房地产交易中心申请办理转让过户手续；乙方未按本合同协议约定期限付款的，应当向甲方支付违约金，违约金按乙方逾期未付款日万分之叁计算，违约金自本合同应付款期限之第二日起算至实际付款之日止。合同补充条款(一)约定：2015年1月31日，乙方向银行申请贷款并提交齐全按揭贷款所需全部资料，贷款银行将乙方所贷款项直接支付甲方；甲、乙双方应在乙方的贷款申请获得银行通过且贷款银行出具审核结果后三个工作日内共同赴长宁区房地产交易中心办理产权过户手续(即送件)。合同附件三约定：签订合同当日乙方向甲方支付购房定金20万元(内含已付订金10万元整)，同时甲方向乙方出具相应收据；该笔定金自甲方向乙方办理完房屋交接手续后自动转化为乙方向甲方支付的购房首付款的一部分；乙方于2015年1月15日向甲方支付首付款的剩余部分为100万元；甲方同意乙方以银行贷款方式向甲方支付余下部分房款；乙方贷款金额以乙方出具的贷款合同为准；乙方的贷款金额为275万元；交房当日，乙方将购房余款5万元支付甲方。

2015年2月9日，上海市东方公证处出具上述《上海市房地产买卖合同》公证书。

2015年3月27日，原、被告至交易中心申请办理涉讼房屋转让过户手续，2015年4月15日，涉讼房屋产权核准登记至两被告名下。

2015年6月4日，原告委托律师向被告发出律师函，要求被告支付剩余购房款240万元及违约金。

2015年7月30日，钟玲琳、国泰大厦业委会成员、物业公司、居委等人员就水泵噪声开了协调会。协调会上各方表述了以下内容：1、被告在2015年4月12日搬入涉讼房屋，感觉有怪声音，物业在2015年4月15日第一次接到投诉，查找原因，发现水泵房在涉讼房屋下面，4月21日把球阀改新，高频声没有了，但还有声音，就对进水管加套子，过几天还觉得有声音，4月24日，物业、业主代表、业委会专门为此事开会，6月10日夜间10：15长宁区环保局检测，为37.2分贝，扣除背景噪声，为36分贝，比标准35分贝高出1分贝，7月14日在屋顶水箱上装一个摄像头，监测水位情况，每晚9点打水，在晚上10点停止开泵，次日早上6点再启动水泵；2、94年来，未有其他大楼居民提出噪声问题；3、原告从新加坡电话联系过物业，表示被告还有240万元未结清。

长宁区环保局未出具书面报告。

原、被告确认，被告未支付购房款数额为240万元，该部分款项为被告申请的银行贷款，被告已办理了借款手续，但未要求银行放贷，故未支付至原告。

上述事实，有房地产买卖协议、房地产权证、房地产登记信息、居间协议、上海市房地产买卖合同、委托书、公证书、发票、缴税凭证、律师函、会议记录及当事人的陈述为证，经庭审审核无误，本院予以确认。

本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告作为出卖人履行了涉讼房屋实物交付及权利转移登记的合同义务，被告作为买受人应当履行支付购房款的义务。

整幢大楼的水泵是公共设备，这不是涉讼房屋本身的质量问题，而且水泵如在工作时产生噪声对业主造成影响需要治理，施工方案、费用支出也不能仅由一户业主决定，须经其他业主同意，被告以此作为未支付剩余购房款的抗辩意见，不予采纳。

合同约定，在申请办理过户手续时，被告的贷款申请应获得银行通过，在被告2015年4月15日核准权利转移登记后，即应支付剩余购房款，未按时支付，构成违约，应承担违约责任。《上海市房地产买卖合同》与《房地产买卖协议》对逾期付款的违约责任约定不一致，《上海市房地产买卖合同》签订在后，也是原、被告双方申请办理过户手续提交的合同文本，应适用《上海市房地产买卖合同》的约定，根据《上海市房地产买卖合同》约定，违约金按逾期未付款日万分之叁计算，自应付款期限之第二日起算至实际付款之日止。

物业公司、业委会就被告提出的噪声问题实施了换阀门，晚上停止工作等降低噪声的解决方法，被告可通过该种途径解决。水泵噪声的治理责任不在于原告，被告提出的反诉请求，不予支持。

据此，为维护社会经济秩序，保护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：

一、被告(反诉原告)钟玲琳、张俊飞应于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)陈文献(TANBOONSANG)、郑裕深(TAYJOOCHIN)购房款人民币240万元；

二、被告(反诉原告)钟玲琳、张俊飞应于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)陈文献(TANBOONSANG)、郑裕深(TAYJOOCHIN)违约金(以人民币240万元为本金，自2015年4月16日至实际支付之日止，按每日万分之三的标准计算)；

三、驳回被告(反诉原告)钟玲琳、张俊飞的反诉请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

财产保全费人民币5,000元，由被告(反诉原告)钟玲琳、张俊飞负担。

本诉案件受理费人民币27,376元，由原告(反诉被告)陈文献(TANBOONSANG)、郑裕深(TAYJOOCHIN)负担人民币732元，被告(反诉原告)钟玲琳、张俊飞负担人民币26,644元。

反诉案件受理费人民币4,709元，由被告(反诉原告)钟玲琳、张俊飞负担。

如不服本判决，原告(反诉被告)陈文献(TANBOONSANG)、郑裕深(TAYJOOCHIN)可在判决书送达之日起三十日内、被告(反诉原告)钟玲琳、张俊飞可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审判长　朱爱东

审判员　郑丽敏

人民陪审员　牟世荣

二〇一六年三月二十五日

书记员　王秉磊

附：相关法律条文

一、《中华人民共和国合同法》

第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。

当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。

第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。

约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。

当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。

二、《中华人民共和国民事诉讼法》

第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。